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2013-2018年中国 购物中心行业投资分析及发展规划研究报告
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【报告目录】
第1章：购物中心产业发展综述 15
1.1 购物中心的定义及分类 15
1.1.1 购物中心的定义 15
1.1.2 购物中心的分类 16
1.2 购物中心的产业本质 21
1.2.1 购物中心的特点 21
1.2.2 购物中心与百货商场的比较分析 21
1.2.3 购物中心与传统商业街的的比较分析 22
1.3 购物中心发展的推动因素 22
1.3.1 商业地产投资推动购物中心发展 22
1.3.2 地方政府的投资冲动推动购物中心发展 24
1.3.3 城市扩容及城市化进程加快推动购物中心发展 25
第2章：购物中心产业链分析 27
2.1 购物中心产业链上游行业发展状况分析 27
2.1.1 土地市场运营分析 27
（1）全国土地市场购置情况 27
（2）全国土地市场价格分析 27
2.1.2 房地产行业运营分析 28
（1）全国房地产开发景气指数 28
（2）全国房地产投资情况 29
（3）全国房地产供应情况 31
（4）全国房地产市场销售情况 32
2.2 购物中心下游行业发展状况分析 33
2.2.1 中国零售行业发展状况分析 33
（1）行业发展规模分析 34
（2）行业盈利情况分析 34
（3）行业运营情况分析 35
（4）行业偿债情况分析 35
2.2.2 中国社会消费现状分析 35
（1）中国居民人口特征分析 35
（2）不同年龄段人口的消费特征分析 37
（3）中国居民收入与消费情况分析 38
第3章：中国购物中心的发展现状分析 42
3.1 购物中心在中国的发展历程 42
3.2 中国购物中心的分布 46
3.2.1 中国购物中心的分布形式分析 46
3.2.2 中国购物中心的分布数量分析 47
3.2.3 中国购物中心的分布趋势分析 48
3.3 中国购物中心的业态分析 49
3.3.1 中国购物中心的业态构成分析 49
（1）中国购物中心的业态构成 49
（2）中国购物中心的业态构成特点 50
3.3.2 中国购物中心主/次力店分析 52
（1）购物中心主力店及次主力店的作用 52
（2）购物中心主力店及次主力店规模分析 52
（3）不同类型购物中心的主力店类型 53
3.3.3 中国购物中心零售业态分析 56
3.3.4 中国购物中心餐饮业态分析 57
3.3.5 中国购物中心娱乐休闲业态分析 58
3.3.6 中国购物中心的品牌分析 58
3.3.7 中国购物中心的业态布局分析 59
3.4 中国购物中心的经营情况分析 60
3.4.1 中国购物中心管理模式分析 60
（1）中国购物中心管理模式概述 60
（2）中国购物中心管理模式现状 63
3.4.2 中国购物中心盈利模式分析 64
3.4.3 中国购物中心租赁模式分析 65
（1）中国购物中心租赁模式简述 65
（2）中国购物中心租赁模式现状 67
3.5 不同类型购物中心的发展现状及趋势分析 68
3.5.1 按位置（影响力）划分的购物中心发展现状及趋势分析 68
（1）都市型购物中心的发展现状及趋势分析 68
（2）区域型购物中心的发展现状及趋势分析 68
（3）社区型购物中心的发展现状及趋势分析 70
（4）郊区型购物中心的发展现状及趋势分析 71
3.5.2 按商业主题划分的购物中心发展现状及趋势分析 73
（1）主题型购物中心运行发展现状及趋势分析 73
（2）混合型购物中心发展现状及趋势分析 74
第4章：购物中心运营解析 76
4.1 购物中心的定位解析 76
4.1.1 目标市场定位 76
4.1.2 主题特色定位 77
4.1.3 商业功能定位 77
4.1.4 商业规模定位 78
4.1.5 运营模式定位 79
4.1.6 商业形象定位 79
4.2 购物中心运营模式分析 80
4.2.1 纯销售模式 80
4.2.2 租售并举模式 80
4.2.3 纯物业经营模式 81
4.2.4 连锁摩尔模式 81
4.3 购物中心的业态组合解析 82
4.3.1 业态规划的基本原则 82
4.3.2 业态组合的比例控制 84
4.3.3 提高娱乐休闲业态的比例 85
4.3.4 各种业态间的客流联系 85
4.4 购物中心的次/主力店规划 86
4.4.1 租户在购物中心的功能角色划分 86
4.4.2 核心租户（主力店）的定义与特征 87
4.4.3 主力店和次主力店的标准 88
4.4.4 次/主力店的选择 89
4.4.5 购物中心主力店和次主力店格局变化 90
4.5 购物中心的布局分析 91
4.5.1 空间布局分布 91
4.5.2 业态布局分析 92
4.6 购物中心的动线设计分析 94
4.6.1 水平动线设计分析 94
4.6.2 垂直动线设计分析 101
4.6.3 购物中心动线设计原则 102
4.7 购物中心的管理方法解析 103
4.7.1 购物中心管理的“四个统一” 103
（1）统一招商 103
（2）统一营销 104
（3）统一服务监督 104
（4）统一物业管理 105
4.7.2 购物中心管理的十个原则 105
4.8 购物中心的营销方式解析 107
4.8.1 文化营销 107
4.8.2 主题活动营销 111
4.8.3 节日营销 114
4.8.4 明星营销 116
4.8.5 主力店营销 116
4.8.6 场地营销 116
4.8.7 销售促进 117
4.9 购物中心运营的成功案例解析 119
4.9.1 日本故事主题式购物中心 119
4.9.2 美国摩尔购物中心 122
4.9.3 深圳海岸城 124
4.9.4 上海青浦奥特莱斯 126
第5章：中国购物中心竞争格局分析 129
5.1 中国购物中心竞争格局综述 129
5.2 主要外资企业在中国的投资布局 129
5.2.1 新加坡凯德置地 129
（1）集团简介 130
（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析 130
（3）企业计划在中国投资的项目分析 136
5.2.2 菲律宾SM集团 136
（1）集团简介 136
（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析 137
（3）企业计划在中国投资的项目分析 140
5.2.3 美国西蒙地产 140
（1）集团简介 140
（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析 143
（3）企业计划在中国投资的项目分析 149
5.2.4 日本永旺集团 150
（1）集团简介 150
（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析 150
（3）企业计划在中国投资的项目分析 153
5.3 中国企业的投资布局分析 154
5.3.1 华润集团 154
（1）企业目前在运营的主要项目分析 154
（2）企业计划投资的项目分析 158
5.3.2 中信集团 158
（1）集团简介 158
（2）企业目前在运营的主要项目分析 159
5.3.3 中粮集团 160
（1）企业目前在运营的主要项目分析 160
（2）企业计划投资的项目分析 163
5.3.4 铜锣湾集团 163
（1）企业目前在运营的部分项目分析 163
（2）企业最新发展动向分析 164
5.3.5 万达地产 165
（1）企业目前在运营的主要项目分析 165
（2）企业计划投资的项目分析 165
5.3.6 深国投商用置业 165
（1）企业目前在运营的主要项目分析 165
（2）企业计划投资的项目分析 166
5.4 购物中心竞争格局演变分析 166
5.4.1 传统百货公司转型或投资购物中心 166
5.4.2 房地产企业投资购物中心 168
5.4.3 购物中心投资热潮转向二三线城市 171
5.4.4 中国购物中心存在过度投资现象 172
5.4.5 中国购物中心同质化严重，招商困难 174
第6章：中国重点区域购物中心的运行态势分析 175
6.1 一线城市购物中心的运行态势分析 175
6.1.1 北京购物中心的运行态势分析 175
（1）北京购物中心运营环境分析 175
1）北京经济运行状况分析 175
2）北京零售业发展状况分析 180
3）北京的主要商圈分析 180
4）北京市总体城市规划解读 183
（2）北京购物中心运营情况分析 185
1）2012年北京购物中心发展回顾 185
1、2012年北京购物中心总体概况分析 185
2、2012年开业项目分析 186
3、入驻零售品牌分析 189
4、空置率及租金情况分析 189
2）2011年北京购物中心发展状况分析 190
1、2011年开业项目分析 190
2、空置率及租金情况分析 192
3）北京购物中心发展特点分析 192
（3）北京购物中心的发展趋势 193
6.1.2 上海购物中心的运行态势分析 195
（1）上海购物中心运营环境分析 195
1）上海经济运行状况分析 195
2）上海零售业发展状况分析 198
3）上海的主要商圈分析 200
4）上海市商业网点布局规划解读 204
（2）上海市购物中心运营情况分析 206
1）上海购物中心的总体概况分析 206
2）2012年上海购物中心发展回顾 207
3）2011年上海购物中心新增项目分析 207
4）上海购物中心发展特点分析 208
（3）上海购物中心的发展趋势 210
6.1.3 深圳购物中心的运行态势分析 213
（1）深圳购物中心运营环境分析 213
1）深圳经济运行状况分析 213
2）深圳零售业发展状况分析 218
3）深圳的主要商圈分析 219
（2）深圳购物中心运营情况分析 222
1）2012年深圳购物中心发展回顾 222
1、2010新增项目分析 222
2、入驻零售品牌分析 223
2）2011年深圳购物中心发展状况 224
3）深圳购物中心发展特点分析 225
（3）深圳购物中心的发展趋势 227
6.1.4 广州购物中心的运行态势分析 227
（1）广州购物中心运营环境分析 227
1）广州经济运行状况分析 227
2）广州零售业发展状况分析 232
3）广州的主要商圈分析 233
4）广州商业网点发展规划 236
（2）广州购物中心的运营情况分析 237
1）2012年广州购物中心发展回顾 237
1、2012年新增项目分析 237
2、入驻零售品牌分析 237
2）2011年广州购物中心发展状况 239
1、空置率及租金情况分析 239
2、入驻零售品牌分析 242
3）广州购物中心的发展特点分析 242
（3）广州购物中心的发展趋势 244
6.2 二线城市购物中心的运行态势分析 247
6.2.1 武汉购物中心的运行态势分析 247
（1）武汉已有的购物中心项目及其运营现状 247
（2）武汉在建及筹建的购物中心项目分析 248
（3）武汉现有商业网点解读 249
6.2.2 重庆购物中心的运行态势分析 251
（1）重庆已有的购物中心项目及其运营现状 251
（2）重庆在建及筹建的购物中心项目分析 254
（3）重庆政府的商业规划及相关政策 254
6.2.3 天津购物中心的运行态势分析 257
（1）天津已有的购物中心项目及其运营现状 257
（2）天津在建及筹建的购物中心项目分析 258
（3）天津政府的商业规划及相关政策 259
6.2.4 青岛购物中心的运行态势分析 261
（1）青岛已有的购物中心项目及其运营现状 261
（2）青岛计划在建及筹建的购物中心项目分析 263
（3）青岛政府的商业规划及相关政策 265
6.2.5 济南购物中心的运行态势分析 267
（1）济南已有的购物中心项目及其运营现状 267
（2）济南在建及筹建的购物中心项目分析 268
（3）济南现有的商业网点解读 269
（4）济南政府的商业规划及相关政策 271
6.2.6 苏州购物中心的运行态势分析 271
（1）苏州已有的购物中心项目及其运营现状 272
（2）苏州在建及筹建的购物中心项目分析 273
（3）苏州的商业规划及相关政策 273
6.2.7 大连购物中心的运行态势分析 277
（1）大连已有的购物中心项目及其运营现状 277
（2）大连计划投资的购物中心项目分析 278
（3）大连政府的商业规划及相关政策 279
6.3 购物中心在中小城市的投资现状及前景分析 279
6.3.1 购物中心在中小城市的投资现状 279
6.3.2 部分中小城市的商业规划及政府政策 280
6.3.3 购物中心下沉存在的阻力 282
6.3.4 购物中心在中小城市的投资前景 283
第7章：购物中心投资/运营领先企业分析 285
7.1 购物中心投资/运营上市企业分析 285
7.1.1 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析 285
（1）企业发展简况分析 285
（2）主要经济指标分析 288
（3）企业盈利能力分析 289
（4）企业运营能力分析 289
（5）企业偿债能力分析 290
（6）企业发展能力分析 290
（7）企业经营业态分析 291
（8）公司销售网络情况 291
（9）企业经营状况优劣势分析 291
（10）企业最新发展动向分析 292
……另有13家企业分析。
7.2 购物中心投资/运营普通企业分析 378
7.2.1 世纪金源集团经营情况分析 378
（1）企业发展简况分析 378
（2）企业经营业态分析 378
（3）企业销售网络情况 380
（4）企业经营状况优劣势分析 380
（5）企业最新发展动向分析 381
……另有15家企业分析。
第8章：购物中心产业发展趋势分析 412
8.1 购物中心运营模式发展趋势 412
8.1.1 购物中心向主题化方向发展 412
8.1.2 购物中心向休闲中心方向发展 413
8.2 购物中心布局趋势分析 415
8.2.1 从主要商业圈转向次级/新兴商业圈 415
8.2.2 逐渐向下级城市扩散 416
8.3 购物中心类型发展趋势分析 416
8.3.1 区域型购物中心渐成主流形式 416
8.3.2 社区型购物中心正在兴起 417
图表目录
图表1：美国购物中心基本分类（单位：平方英尺，英里） 15
图表2：中国购物中心的基本分类 16
图表3：按位置（影响力）分类的购物中心类型 17
图表4：按建筑物形式分类的购物中心类型 18
图表5：按商业主题分类的购物中心类型 18
图表6：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略 19
图表7：2010 年以来土地购置面积和土地开发投资累计同比增速（单位：%） 26
图表8：2006-2011年全国主要城市经营性土地溢价率情况列表（单位：%） 27
图表9：2012年以来房地产开发景气指数走势 27
图表10：2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速（单位：%） 28
图表11：2012年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速（单位：%） 29
图表12：2012年以来商品房施工、新开工和竣工面积累计同比增速（单位：%） 30
图表13：2012年以来办公楼施工、新开工和竣工面积累计同比增速（单位：%） 31
图表14：2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速（单位：%） 31
图表15：2012年以来房地产销售价格指数 32
图表16：2008-2012年中国零售行业营收与费用情况分析（单位：万元，%） 33
图表17：2008-2012年中国零售行业收益与利润情况分析（单位：万元，%） 33
图表18：2008-2012年中国零售行业运营能力分析（单位：元，%，次） 34
图表19：2008-2012年中国零售行业资产负债率分析（单位：%） 34
图表20：1978-2012年中国人均GDP及其增长情况（单位：美元，%） 38
图表21：2006-2012年城镇居民人均可支配收入及其增速（单位：元，%） 39
图表22：2006-2012年农村居民人均纯收入及其增速（单位：元，%） 39
图表23：2006-2012年城乡居民人民币储蓄存款余额及其变化（单位：亿元，%） 40
图表24：中国购物中心的发展历史 41
图表25：三大经济圈购物中心数量比例（单位：%） 46
图表26：中国购物中心城市分布数量图（单位：家） 47
图表27：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%） 48
图表28：中国购物中心业态构成一般情况（单位：%） 49
图表29：中国购物中心业态业态比例国际标准与国内统计结果差异表（单位：%） 49
图表30：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位：%） 50
图表31：不同区域的购物中心主力店和次主力店所占面积对比图（单位：%） 51
图表32：国内10家购物中心主力店情况表 53
图表33：不同区域购物中心主力店特色表 53
图表34：正大广场业态构成图（单位：%） 54
图表35：正大广场主力店情况表（单位：%） 54
图表36：不同区域购物中心零售业态情况表（单位：%） 55
图表37：不同区域购物中心餐饮业态情况表（单位：%） 56
图表38：不同区域购物中心娱乐业态情况表（单位：%） 57
图表39：不同区域购物中心品牌情况图 58
图表40：国内购物中心业态规划特征图 59
图表41：国内购物中心经营方式情况图（单位：%） 62
图表42：一二三线城市经营方式比例图（单位：%） 62
图表43：一二三线城市租售方式比例图（单位：%） 63
图表44：国内购物中心租售方式情况图（单位：%） 64
图表45：一二三线城市租金收取方式比例图（单位：%） 66
图表46：国内购物中心租金收取方式情况图（单位：%） 66
图表47：京郊将要开业的购物中心项目 71
图表48：租户在购物中心中的功能角色分析 85
图表49：购物中心主力店分布 92
图表50：上海正大广场业态分布 92
图表51：购物中心主题店分布 93
图表52：购物中心动向设计基本模型演化 94
图表53：购物中心动向构成的四种基本模式 94
图表54：深圳深国投广场嘉兴茂购物中心平面图 96
图表55：基于回环度的动线构成规律 96
图表56：深圳万象城和COCOPARK的平面示意图 97
图表57：深圳海岸城平面示意图 98
图表58：深圳益田假日广场平面示意图 98
图表59：深圳万象城的停车场设计 99
图表60：中心城广场和晶岛国际广场 99
图表61：凯德置地在中国开发的来福士项目 129
图表62：上海来福士广场项目概况（单位：平方米） 130
图表63：上海来福士广场的各层功能和主题 131
图表64：北京来福士广场的的项目介绍（单位：平方米） 132
图表65：重庆来福士广场的的项目介绍（单位：平方米） 132
图表66：杭州来福士广场的的项目介绍（单位：平方米） 133
图表67：宁波来福士广场的的项目介绍（单位：平方米） 134
图表68：深圳来福士广场的的项目介绍（单位：平方米） 134
图表69：2006-2012年北京市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 174
图表70：2008-2012年北京市第三产业工业总产值及增长率（单位：亿元，%） 175
图表71：2008-2012年北京市固定资产投资及增长率（单位：亿元，%） 175
图表72：2008-2012年北京市社会消费品零售总额及增长率（单位：亿元，%） 176
图表73：2008-2012年北京市城镇居民可支配收入及增长率（单位：元，%） 177
图表74：2008-2012年北京市农村居民纯收入及增长率（单位：元，%） 178
图表75：北京市商圈分布图 180
图表76：北京各区域商圈的分布（单位：公顷，%，平方米） 182
图表77：2012年北京开业的社区型项目（单位：平方米） 185
图表78：2012年北京商业地产空置率变化图（单位：%） 189
图表79：2012年北京购物中心首层平均租金变化图（单位：元/月/平方米） 189
图表80：2011年下半年开业的部分购物中心项目 190
图表81：2006-2012年上海市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 194
图表82：2006-2012年上海市固定资产投资及增长率（单位：亿元，%） 195
图表83：2012年上海市居民消费价格指数 195
图表84：上海商圈分布图 200
图表85：上海市各商圈整体情况 200
图表86：上海市各业态网点面积比例对比（单位：%） 206
图表87：2006-2012年深圳市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 212
图表88：2012年深圳市分地区工业总产值（单位：亿元，%） 212
图表89：2006-2012年深圳市社会消费品零售总额及增长率（单位：亿元，%） 213
图表90：2012年深圳市社会消费品零售总额分区情况（单位：亿元，%） 213
图表91：2006-2012年深圳市居民消费价格涨跌幅度（单位：%） 214
图表92：2012年深圳市居民消费价格指数分类情况表（单位：%） 215
图表93：2006-2012年深圳市固定资产投资总额及增长率（单位：亿元，%） 215
图表94：2012年深圳市固定资产投资总额分区情况（单位：亿元，%） 216
图表95：2006-2012年深圳市居民人均可支配收入及增长率（单位：元，%） 217
图表96：深圳商圈分布图 218
图表97：2012年深圳市购物中心市场数据（单位：平方米，元/平方米/月） 221
图表98：2012年四季度深圳市主要购物中心租金（单位：元/平方米/月） 221
图表99：2011年一季度深圳市购物中心市场数据（单位：平方米，元/平方米/月） 223
图表100：2011年一季度深圳市主要购物中心租金（单位：元/平方米/月） 224
图表101：2005-2012年深圳市地区生产总值及增长率（单位：亿元，%） 226
图表102：2005-2012年广州市城市居民消费价格涨跌幅度（单位：%） 227
图表103：2012年广州市城市居民消费价格 227
图表104：2005-2012年广州市固定资产投资及增长率（单位：亿元，%） 229
图表105：2005-2012年广州市社会消费品零售总额及增长率（单位：亿元，%） 229
图表106：2005-2012年广州市城市居民人均可支配收入及增长率（单位：元，%） 230
图表107：2005-2012年广州市农村居民人均可支配收入及增长率（单位：元，%） 231
图表108：广州核心商圈分布图 232
图表109：广州历年优质购物中心库存量、吸纳量及空置率统计及预测（单位：平方米，%） 238
图表110：2011年二季度广州购物中心分区库存量、占有面积及空置率（单位：平方米，%） 238
图表111：广州优质购物中心首层平均租金（单位：元/平方米/月） 239
图表112：2011年第二季度广州各区优质购物中心首层平均租金（单位：元/平方米/月） 240
图表113：武汉菱角万达广场的主力店 246
图表114：2011-2013年武汉开业的商业项目 247
图表115：武汉商圈分布图 249
图表116：重庆商圈分布图 254
图表117：济南商圈分布图 268
图表118：2008-2012年华润置地（北京）股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元） 287
图表119：2008-2012年华润置地（北京）股份有限公司盈利能力分析（单位：%） 288
图表120：2008-2012年华润置地（北京）股份有限公司运营能力分析（单位：次） 288
图表121：2008-2012年华润置地（北京）股份有限公司偿债能力分析（单位：%） 289
图表122：2008-2012年华润置地（北京）股份有限公司发展能力分析（单位：%） 289
图表123：华润置地（北京）股份有限公司优劣势分析 290
图表124：武汉南国置业股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 292
图表125：2008-2012年武汉南国置业股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元） 293
图表126：2008-2012年武汉南国置业股份有限公司盈利能力分析（单位：%） 293
图表127：2012年武汉南国置业股份有限公司主营业务分产品、行业情况表（单位：万元，%） 293
图表128：2008-2012年武汉南国置业股份有限公司运营能力分析（单位：次） 294
图表129：2008-2012年武汉南国置业股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍） 295
图表130：2008-2012年武汉南国置业股份有限公司发展能力分析（单位：%） 295
图表131：2012年武汉南国置业股份有限公司的产品结构（单位：%） 296
图表132：武汉南国置业股份有限公司优劣势分析 296
图表133：2008-2012年庄胜百货集团有限公司主要经济指标分析（单位：万元） 298
图表134：2008-2012年庄胜百货集团有限公司盈利能力分析（单位：%） 299
图表135：2008-2012年庄胜百货集团有限公司运营能力分析（单位：次） 299
图表136：2008-2012年庄胜百货集团有限公司偿债能力分析（单位：%） 300
图表137：2008-2012年庄胜百货集团有限公司发展能力分析（单位：%） 300
图表138：庄胜百货集团有限公司优劣势分析 302
图表139：2012年山东银座商城股份有限公司组织架构图 303
图表140：2008-2012年山东银座商城股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元） 304
图表141：2012年山东银座商城股份有限公司主营业务分地区情况表（单位：万元，%） 304
图表142：2012年山东银座商城股份有限公司的主营业务地区分布（单位：%） 305
图表143：2008-2012年山东银座商城股份有限公司盈利能力分析（单位：%） 305
图表144：2008-2012年山东银座商城股份有限公司运营能力分析（单位：次） 306
图表145：2008-2012年山东银座商城股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍） 306
图表146：2008-2012年山东银座商城股份有限公司发展能力分析（单位：%） 307
图表147：山东银座商城股份有限公司优劣势分析 308
图表148：文峰大世界连锁发展股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 310
图表149：2008-2012年文峰大世界连锁发展股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元） 311
图表150：2012年文峰大世界连锁发展股份有限公司主营业务分地区情况表（单位：万元，%） 311
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